TVA de 9% pentru locuințe: termenul de aplicare a fost prelungit până la 30 septembrie 2026

12 august 2026  •  Timp de citire: 7:00 minute

Persoanele fizice care îndeplinesc condițiile pentru cumpărarea unei locuințe cu cota redusa de TVA de 9% vor putea finaliza tranzacția până la 30 septembrie 2026 inclusiv, potrivit Legii nr. 161 din 04.08.2026 publicate in Monitorul Oficial nr. 642 din 04.08.2026, ca urmare a blocajelor provocate de atacul cibernetic asupra sistemelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară – ANCPI.

Măsura nu este o facilitate fiscală nouă, ea doar vine sa prelungeasca perioada în care pot fi finalizate anumite tranzacții deja începute și care îndeplineau condițiile prevăzute de Legea nr. 141/2025.

În plus, cumpărătorii care au finalizat tranzacția după 1 august 2026 și au achitat TVA de 21% vor putea solicita catre ANAF, incepand cu 01.10.2026, restituirea diferenței dintre cota standard și cota redusă de 9%.

Era necesară o astfel de masură?

Conform reglementării inițiale, persoanele fizice eligibile puteau achiziționa o singură locuință cu TVA de 9% în perioada 1 august 2025–31 iulie 2026 inclusiv.

În luna iulie 2026, sistemele informatice ale ANCPI, inclusiv aplicațiile necesare operațiunilor de cadastru și publicitate imobiliară, au fost afectate de un atac cibernetic. Blocajul a întârziat eliberarea documentelor de carte funciară și finalizarea unor tranzacții la notar.

În lipsa unei modificări legislative, cumpărătorii care nu reușeau să semneze contractele până la 31 iulie 2026 riscau să suporte cota standard de TVA de 21%, chiar dacă îndepliniseră toate condițiile pentru aplicarea cotei reduse.

Persoanele eligibile

Persoana fizică poate achiziționa, individual sau împreună cu alte persoane fizice,o singură locuință cu TVA de 9%, dacă:

• locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești;
• valoarea locuinței, inclusiv terenul, nu depășește 600.000 de lei fără TVA;
• locuința poate fi folosită ca atare în momentul livrării;
• livrarea și transferul proprietății au loc până la 30 septembrie 2026 inclusiv;
• cumpărătorul nu a mai achiziționat o altă locuință cu o cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023;
• până la 1 august 2025 a fost încheiat un act juridic care avea ca obiect plata unui avans pentru achiziționarea locuinței.

Notarul public va verifica în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA dacă persoana a mai cumpărat o locuință beneficiind de o cotă redusă.

Condiția specială privind avansul de 20%

Pentru antecontractele sau celelalte acte privind plata în avans încheiate în perioada 3–31 iulie 2025, cumpărătorul trebuie să dovedească achitarea unui avans de minimum 20% din valoarea locuinței fără TVA. Avansul trebuia achitat integral până la 31 iulie 2025 inclusiv. Această condiție rămâne valabilă și după prelungirea termenului de finalizare a tranzacției.

Ce se întâmplă cu locuințele cumpărate cu TVA de 21%?

O noutate importantă este introducerea dreptului la restituirea diferenței de TVA pentru persoanele care au cumpărat locuința în intervalul dintre:

• 1 august 2026; și 04 august 2026, data la care noua lege intra efectiv în vigoare.

În această perioadă, în lipsa unei legi aplicabile, dezvoltatorul a fost nevoit să factureze tranzacția folosind cota legală în vigoare, respectiv TVA de 21%.

De exemplu, pentru o locuință cu o valoare fără TVA de 500.000 de lei:

• TVA de 21% este 105.000 de lei;
• TVA de 9% este 45.000 de lei;
• diferența care ar putea fi restituită este de 60.000 de lei.

Pentru valoarea maximă eligibilă de 600.000 de lei fără TVA, diferența dintre cele două cote ajunge la 72.000 de lei.

Cine solicită restituirea diferenței de TVA?

Conform formei adoptate de Parlament, dreptul de a solicita restituirea îi aparține persoanei fizice care a achiziționat locuința, nu dezvoltatorului imobiliar.

Restituirea se acordă pentru o singură locuință. Dacă o persoană a cumpărat mai multe locuințe cu TVA de 21% în perioada tranzitorie și acestea îndeplinesc condițiile legale, diferența se restituie pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.

Când poate fi cerută restituirea?

Cererile de restituire vor putea fi depuse începând cu 1 octombrie 2026.

Procedura concretă, formularul, documentele justificative și organul fiscal la care se depune solicitarea vor fi stabilite printr-un ordin al președintelui ANAF, in maxim 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi.

Este suficientă existența unui antecontract?

Nu. Antecontractul sau actul privind plata avansului este doar una dintre condiții.

Pentru aplicarea TVA de 9% trebuie verificate cumulativ valoarea locuinței, suprafața utilă, starea în care aceasta poate fi locuită, data livrării, istoricul cumpărătorului în Registrul locuințelor cu TVA redus și, după caz, plata avansului de 20%.

Înainte de semnarea contractului final, cumpărătorul trebuie să solicite dezvoltatorului și notarului confirmarea încadrării tranzacției în toate condițiile legale.

Verificarea dezvoltatorului înainte de cumpărare

Înainte de achitarea unor sume importante, este recomandată verificarea datelor fiscale ale dezvoltatorului, inclusiv a valabilității codului său de TVA.

Pe VerificareTVA.ro pot fi verificate informațiile fiscale disponibile pentru o societate.

Verificarea codului de TVA nu stabilește însă, singură, cota aplicabilă locuinței. Pentru TVA de 9% trebuie analizate atât condițiile referitoare la vânzător, cât și toate condițiile speciale privind locuința și cumpărătorul.

Prelungirea termenului până la 30 septembrie 2026 oferă o soluție pentru persoanele care îndeplineau condițiile legale pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 9%, dar nu au putut finaliza tranzacția din cauza blocajelor generate de atacul cibernetic asupra sistemelor ANCPI.

Totodată, persoanele care au cumpărat locuința în perioada 1–4 august 2026 și au achitat TVA de 21% vor putea solicita restituirea diferenței până la nivelul cotei de 9%, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege și a procedurii care va fi stabilită de ANAF.

Înainte de semnarea contractului final, este recomandată verificarea tuturor condițiilor necesare pentru aplicarea cotei reduse de TVA, atât în ceea ce privește locuința și cumpărătorul, cât și dezvoltatorul imobiliar. O verificare prealabilă poate evita costuri suplimentare și eventuale probleme la finalizarea tranzacției.